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作者： 來源: 福建光華百斯特集團 點擊數(shù)：482
5月，碧桂園在微信公眾號上發(fā)布消息，招聘“養(yǎng)豬事業(yè)部負責人”，吃瓜群眾紛紛猜測，碧桂園這是下的哪盤棋?是要養(yǎng)豬了?6月15日，“碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司”正式揭牌。
在此之前的4月10日，萬科和農(nóng)產(chǎn)品簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方擬在新零售及城市食品安全產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品流通綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品種植養(yǎng)殖基地建設等領域開展合作。
與萬科差不多同一時間， 恒大集團宣布，成立了恒大高科農(nóng)業(yè)集團，宣稱要建設成為技術最優(yōu)、實力最強、世界一流的高科技農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。
此外，華潤置地、綠城、中糧、萬達等房企均宣布涉足農(nóng)業(yè)。房企做農(nóng)業(yè)，究竟是在限購限貸還限價的政策下，打算調(diào)轉(zhuǎn)車頭，還是借農(nóng)業(yè)東風實現(xiàn)跨界?且聽明源君一一分析。
房企紛紛跨界農(nóng)業(yè)
他們盯上了什么?
超級賺錢的房企大佬們紛紛踏足農(nóng)業(yè)，難道搞農(nóng)業(yè)是一塊肥肉?他們究竟看中了農(nóng)業(yè)的哪一點?
1、政府高度重視農(nóng)業(yè)發(fā)展，有政策紅利
黨的十九大報告中首次提出“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”，堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展，構建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系、生產(chǎn)體系、經(jīng)營體系等各個方面和層次的部署。2017年中共中央一號文件中提出要大力推進“田園綜合體”試點工作，2016年《國務院關于深入推進新型城鎮(zhèn)化的若干意見》中提出要推動特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。
房企布局農(nóng)業(yè)，資金就會流向農(nóng)村，助力農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一定程度上可以為農(nóng)民增收。這一舉措符合國家大力發(fā)展農(nóng)村的趨勢，可享受政策紅利。比如可以爭取一定的扶持資金，特別是拿地方面的優(yōu)惠條件。例如在十九大的報告中提出，第二輪土地承包到期后再延長三十年。
2、消費升級，潛力巨大
伴隨著物質(zhì)條件的日益豐富，人們衣食住行方面的消費需求不斷升級。就買房來看，許多客戶在解決了住房剛需之后，更加追求居住品質(zhì)、情懷和體驗。同時對飯桌上的食物要求也越來越注重，喜歡購買綠色、安全、優(yōu)質(zhì)的農(nóng)副產(chǎn)品。在閑暇時，也熱衷于到城郊親近自然，采摘果蔬。房企和農(nóng)業(yè)、旅游等領域融合可以更好的滿足這一需求。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》數(shù)據(jù)顯示，2017年全國鄉(xiāng)村旅游實際完成投資達到約5500億元，年接待人數(shù)超過25億人次，鄉(xiāng)村旅游消費規(guī)模超過1.4萬億元。
3、布局農(nóng)業(yè)可以釋放存量潛力
相信大家經(jīng)常看到某某房企今年的銷售額是多少多少千億，百億。這些數(shù)字是誰創(chuàng)造的了?是買房的人，這些人要吃要喝要玩吧!可見房地產(chǎn)商們手握強大的農(nóng)業(yè)消費場景。曾有開發(fā)商說，他們賣了房之后就再也進不去業(yè)主的家了，還比不上外賣小哥和快遞小哥。他們完全有可能通過布局農(nóng)業(yè)，幫助他們走進業(yè)主的家門，將服務的觸角延伸到買房人的餐桌上。比如碧桂園旗下的社區(qū)生活服務商“鳳凰優(yōu)選”，在社區(qū)內(nèi)布局自動售賣機，無人超市等。
另外，從農(nóng)業(yè)自身的利潤來說，也是可觀的。以目前房企熱衷的養(yǎng)豬業(yè)來看，行業(yè)老大哥“溫氏”2016年的凈利潤高達19.9%，而房企大佬萬科2016年的凈利潤率為8.7%，溫氏的凈利潤率是萬科的2.3倍。或許這就是碧桂園養(yǎng)豬，萬達要養(yǎng)豬，恒大之前做糧、油、奶制品的初衷。
02
地產(chǎn)商做農(nóng)業(yè)
農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)是重頭戲
存量客戶也是關注對象
地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)有一個共同點：他們都有一個會下蛋的共同母雞——土地。地產(chǎn)開發(fā)商需要拿地開發(fā)蓋房子買樓盤掙錢，農(nóng)民也需要在耕地上種植農(nóng)產(chǎn)品，再賣給消費者掙錢，他們都是依靠土地獲利。那地產(chǎn)商跨界農(nóng)業(yè)，會產(chǎn)生什么樣的摩擦了?
1、碧桂園——先建渠道再養(yǎng)豬
很多人看到碧桂園招養(yǎng)豬技術員了，要跨界養(yǎng)豬了，這不會是拋棄房地產(chǎn)，去玩農(nóng)業(yè)了吧!殊不知碧桂園早在2016年，就推出“鳳凰優(yōu)選”。它是碧桂園旗下的社區(qū)生活服務商，致力于為碧桂園小區(qū)業(yè)主和社會提供“好吃、好用、省錢、安全”的產(chǎn)品，同時豐富社區(qū)的服務類型。
“鳳凰優(yōu)選”的發(fā)展業(yè)態(tài)包括大中小型社區(qū)店、自動售賣機、無人店、在線商城等。打造“覆蓋最后100米”的社區(qū)生活服務平臺。至今，“鳳凰優(yōu)選”已經(jīng)在廣州(樓盤)、寧波(樓盤)、武漢(樓盤)、常州(樓盤)等30多個城市開設了近500家店面。而他們的目標是20000家。
碧桂園的農(nóng)業(yè)發(fā)展思路是先建立渠道，在世界范圍內(nèi)，尋找沒有污染、農(nóng)藥殘留的食品，提供優(yōu)質(zhì)的服務，打通流通領域。之后再自己做生產(chǎn)商，種養(yǎng)、建加工廠，送貨上門等，將自己生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品提供給所有人。
就養(yǎng)豬來講，這么大的門店規(guī)模，當然可以賣豬肉。當一般農(nóng)戶還在為豬價擔憂的時候，如果他們養(yǎng)的豬是綠色環(huán)保、高品質(zhì)的，可以溢價的豬肉，進入了“碧桂園”的社區(qū)店。
和一般農(nóng)牧企業(yè)先養(yǎng)豬，再賣肉的思路不一樣，碧桂園走的是先建渠道，再養(yǎng)豬模式，之后可能還會聽到碧桂園的其他養(yǎng)殖計劃。
2、綠城——輕資產(chǎn)操盤，聚焦存量土地建小鎮(zhèn)
2012年藍城中國和浙江省農(nóng)業(yè)科學院共同推動成立藍城農(nóng)業(yè)公司。2016年綠城的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平說，他要在十年內(nèi)造100個小鎮(zhèn)，實現(xiàn)一萬億的銷售額。
綠城的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，在一線城市和核心二線城市周邊，30-50公里包圍圈內(nèi)的地區(qū)，盤活農(nóng)業(yè)用地，并將周邊農(nóng)民轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人。
整合農(nóng)業(yè)、健康、教育、康養(yǎng)、園區(qū)服務資源，打造X+4模式，所有項目都有4個小鎮(zhèn)基因：農(nóng)業(yè)、教育、康養(yǎng)和文旅，X代表小鎮(zhèn)的獨有特色。這個X可以是龍井茶、紅酒，也可以是越劇、花海。一般都是4大基因的個性化衍生。但在大城市近郊，X也可能代表著居住。
綠城小鎮(zhèn)的發(fā)展模式
綠城模式最大的特點在于聚焦存量土地，輕資產(chǎn)操盤模式。通過和擁有存量土地的中小房企、農(nóng)林企業(yè)和地方政府進行合作，甲方出錢出地，綠城代建或者入股的模式進行開發(fā)。綠城小鎮(zhèn)重點在于配套服務體系，綠城選擇構建開放平臺，自己強化關鍵服務，其他服務選擇和外部力量合作，包括和萬科合作。運營費用則從住宅產(chǎn)品的銷售額中，抽取2%左右金額，用于園區(qū)配套團隊建設和后續(xù)運營服務。
3、華潤置地——融合多種生活場景打造農(nóng)業(yè)體驗業(yè)態(tài)
此前華潤置地副主席唐勇曾在中期業(yè)績發(fā)布會上表示：公司有能力維持在規(guī)模前十的位置。之后就發(fā)布了耕雨品牌，從消費者的多個生活場景出發(fā)，布局了三條產(chǎn)品線。可能華潤做農(nóng)業(yè)，是認真的。
農(nóng)業(yè)+商業(yè)：屋頂上的智能農(nóng)場
華潤置地計劃運用創(chuàng)新的規(guī)劃設計和農(nóng)業(yè)種植管理技術，在商業(yè)和寫字樓空間中，打造屋頂農(nóng)場，給遠離田園的都市白領、青少年、親子家庭提供一個自然體驗樂園。
首個落地項目為深圳(樓盤)華潤城的屋頂農(nóng)場，在這里除了常見的蔬菜培育，屋頂農(nóng)場可以提供很多農(nóng)耕體驗，例如親子農(nóng)莊職業(yè)體驗、智慧農(nóng)業(yè)(000816,股吧)科技體驗、即采即食體驗等等。考慮到天氣因素，很多體驗場地都定在溫室或者室內(nèi)進行，并應用多種農(nóng)業(yè)科技給屋頂農(nóng)場的管理和體驗加分。在工作之余不用走出大樓就可以親近自然，是華潤城屋頂農(nóng)場的價值所在。
03
要想實現(xiàn)跨界
需重視差異
發(fā)揮自己所長并善于借助外力
雖然房地產(chǎn)結合農(nóng)業(yè)看起來沒有太多違和感，但是具體操作起來還是有很大的不同，畢竟兩者的發(fā)展模式還是有很大不同，房企需要充分結合自身優(yōu)勢，并善于借助外力實現(xiàn)地產(chǎn)跨界農(nóng)業(yè)
1、農(nóng)業(yè)和房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯不一樣
首先農(nóng)業(yè)本身是一個周期長、投資大、回報慢的行業(yè)。如同聯(lián)想佳沃總裁陳紹鵬在被問到佳沃何時能盈利時所說，農(nóng)業(yè)的經(jīng)營周期大概是10-15年，而要真正形成可持續(xù)盈利，需要10年左右。
例如跨界養(yǎng)豬的網(wǎng)易，2009年，網(wǎng)易投身養(yǎng)豬業(yè)，其間頻頻傳出養(yǎng)豬計劃夭折的消息，業(yè)界也是多數(shù)不看好。但堅守7年后，網(wǎng)易高端豬肉品牌“味央”首次亮相就有了出色的表現(xiàn)，其中一頭豬甚至買到了27萬的高價。去年，網(wǎng)易宣布在江西高安將落戶第二座豬場，擴大其養(yǎng)豬版圖。
做農(nóng)業(yè)不一樣，房地產(chǎn)是賺快錢的，從拿地開發(fā)到售樓，一個周期只需要3年左右。但房地產(chǎn)商做農(nóng)業(yè)不能沿用地產(chǎn)的快周轉(zhuǎn)思維，之前有房企全面布局農(nóng)牧業(yè)、重金投入，卻以退出收場，無不顯示著其做農(nóng)業(yè)的思維不對路。做農(nóng)業(yè)需要切實關注消費者的需求，不能單純造概念炒概念，需要慢慢打磨、老老實實做。
2、房企需發(fā)揮特長做自己擅長的事
房企的優(yōu)勢在哪了?那肯定是建房子賣房子。因此房企在跨界農(nóng)業(yè)時，需要發(fā)揮自己建房子、賣房子的優(yōu)勢，做自己擅長的事情。比如業(yè)界有說綠城做小鎮(zhèn)其實就是做代建商，主要通過和擁有存量土地的中小房企、農(nóng)林企業(yè)和地方政府進行合作，甲方出錢出地，綠城代建或者入股的模式進行開發(fā)。
又比如有些農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)主打旅游休閑，房企可以引入房地產(chǎn)的經(jīng)營思維，從產(chǎn)品規(guī)劃、景區(qū)服務、營銷推廣等方面進行地產(chǎn)化運作，從而更好地發(fā)揮項目優(yōu)勢，更加深入的挖掘產(chǎn)品的市場潛力。
比如萬達的丹寨小鎮(zhèn)，充分發(fā)揮自身拿地方面的天然競爭和談判優(yōu)勢，并結合丹寨當?shù)氐脑旒垺⑾炄尽ⅧB籠等文化特色打造了一個集“吃、住、行、游、購、娛、教”為一體的文化、非遺、養(yǎng)生旅游小鎮(zhèn)。在宣傳方面，一波招募“輪值鎮(zhèn)長”的宣傳，更讓小鎮(zhèn)迅速成為“網(wǎng)紅”，賺足了眼球。
3、多方合作，獲得資源支持，打造產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)
在上文中，我們有提到無論是綠城還是萬科、華潤在其跨界農(nóng)業(yè)領域時，都會選擇跟外部機構進行合作，比如萬科在跨界農(nóng)業(yè)時建特色小鎮(zhèn)時，將具有地域品牌的京白梨作為主打產(chǎn)業(yè)，聯(lián)合北京市林業(yè)果樹科學研究院進行京白梨的課題研究，為其京白梨產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入力量。
在銷售方面，萬科和農(nóng)產(chǎn)品進行合作，農(nóng)產(chǎn)品的主營業(yè)務是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的開發(fā)、建設、經(jīng)營和管理，涉及到農(nóng)產(chǎn)品的流通、農(nóng)產(chǎn)品電子商務和農(nóng)產(chǎn)品的供應鏈服務。萬科可利用農(nóng)產(chǎn)品在渠道平臺銷售方面的優(yōu)勢，為其農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的流通銷售鋪平道路。
2018-07-24
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